В первой половине XX в. велись поиски новых подходов, позволяющих решить основные проблемы развития городской среды (экономические, социальные и пр.).

Прообразом современных многофункциональных жилых комплексов стали те, что проектировались в США в 1960-е гг. В тот период архитекторы, проектировщики старались создавать среду, насыщенную учреждениями обслуживания. Выяснилось, что проектирование и строительство жилых комплексов такого типа позволили в значительной степени повысить эффективность использования городских территорий, сократить коммуникации, в значительной степени повысить окупаемость и при этом обеспечить высокий уровень комфорта для проживающих.

Можно отметить, что в этот период строительство и размещение жилых комплексов с обслуживанием носили стихийный характер. Жилые комплексы стали строить и проектировать ввиду все повышающейся стоимости городских земель; некоторой социальной «изолированности» жилища и повышающегося роста социальных патологий.

Первые проекты многофункциональных комплексов представляли собой суперурбанизированные структуры (например Дефанс, Линкольн-центр и пр.) [78, 81, 82].

Жилые комплексы успешно проникали в городскую структуру, изменения происходили лишь с учетом ситуации, т. е. могли изменяться этажность, архитектурно-художественный образ, функциональная насыщенность и размещение учреждений в структуре комплекса, при этом всякий раз неизменно сохранялся высокий коэффициент использования ценных городских земель.

Основные этапы развития архитектуры многофункциональных жилых комплексов:

1920–1950-е гг. В этот период осуществляются первые проекты, в которых сформированы первые концептуальные положения проектирования микрорайонов с двухступенчатой системой обслуживания.

Наиболее активно основные положения концепции микрорайонирования развиваются в США, наиболее отчетливо это отразилось в генеральном плане Нью-Йорка, где одним из авторов был К. Перри, который наиболее активно развивал концепцию микрорайонирования, основной идеей которой было размещение социально-бытовых учреждений обслуживания в непосредственной близости от жилища.

Э. Говард стремился формировать целые группы учреждений обслуживания, которые находились бы в непосредственной близости от жилища. Все эти идеи активно развивались в градостроительной практике США. В послевоенный период сформировалась концепция двухступенчатой системы обслуживания [5, 36].

Для наиболее удобной классификации учреждений обслуживания в структуре города стали выделять жилые районы и микрорайоны:

– мелкими образованиями являются – микрорайоны, в них размещались учреждения повседневного обслуживания;

– крупные образования – жилые районы. В жилом районе проектировались специализированные учреждения эпизодического посещения.

Учреждения повседневного и эпизодического обслуживания входят в систему укрупненных территориальных единиц – межмагистральных территорий.

1950–1960-е гг. В этот период идет отказ от системы микрорайонирования. Проводятся конкурсы, реализуются первые проекты многофункциональных жилых комплексов.

Наиболее характерным примером жилого комплекса, реализованным в этот период, является «Марсельская единица» (1947–1952 гг.), архитектор Ле Корбюзье, Марсель, Франция. Данный многофункциональный комплекс является домом-комплексом, в котором достаточно развит блок учреждений обслуживания. Учреждения обслуживания размещаются по всей высоте здания, туда входят: библиотека, почта, кафе, продовольственный магазин и пр. Особенностью данного комплекса является размещение детского сада – на кровле жилого дома, при этом там же размещаются площадки для отдыха взрослого населения. Комплексы такого типа еще строились во Франции (в городах – Бри-ан-Форе, Фирмине, Нант-Резе) и Берлине.

В данный период в зарубежной практике активно стремились избавиться от «недостатков» системы микрорайонирования. Велись уплотнение и модернизация городов-спутников. В Англии и Франции начали появляться так называемые высокоурбанизированные центры, преимущественно на территории существующих районов, сформировалась основная концепция многофункциональных жилых комплексов.

В США в 1960-е гг. были реализованы первые проекты многофункциональных жилых комплексов. Одним из первых реализованных проектов является Першинг-Сквер в Лос-Анжелесе, здесь максимально использовался отведенный участок, в состав комплекса включено большое количество разнообразных учреждений обслуживания, таких как супермаркеты, офисы, станция метрополитена, учреждения бытового обслуживания и пр.

Следует отметить, что в целом в данный период велось скорее стихийное строительство в связи с повышением стоимости городских земель и значительным притоком населения в крупные города, и пр.

Наиболее характерным примером для данного периода является Дефанс в Париже, комплекс представляет собой суперурбанизированную структуру. Строительство данного комплекса велось более тридцати лет (1955–1989 гг.). Дефанс представляет собой преимущественно деловой центр с включением жилого квартала. В комплексе по уровням разделены пешеходные и транспортные потоки. Здесь представлен наиболее полный состав учреждений обслуживания – выставочные центры, офисы, рекреационные зоны, учреждения социально-бытового обслуживания и пр.

1960–1970-е гг. Появилось стремление к созданию в жилых комплексах межсоседских связей.

В этот период в зарубежной практике было реализовано значительное количество проектов многофункциональных жилых комплексов, как в новых районах, так и на реконструируемых территориях. Комплексы такого типа «оживляли» пригороды крупных городов и становились своего рода общественными центрами.

1980-е гг. Жилые комплексы постепенно стали уменьшаться в своих размерах, сократилось количество учреждений обслуживания, сократилось число уровней инфраструктуры, при этом были выявлены недостатки закрытой системы обслуживания. Теперь жилые комплексы преимущественно имеют три уровня инфраструктуры: подземный – автостоянки, нижние уровни – социально-бытовое обслуживание, верхние – непосредственно жилище. Комплексы старались вписывать в окружающую сложившуюся среду.

Многоэтажные жилые комплексы с обслуживанием данного периода в значительной степени обогатили типологию жилищной архитектуры, дав большое разнообразие сочетаний жилых и общественных элементов [25, 30, 78].

1990-е гг. – настоящее время. Начиная с данного периода отечественная и зарубежная практика приобретают все больше схожих черт, но при этом есть и отличия.

В зарубежной практике еще на стадии формирования концепции будущего многофункционального комплекса активно учитывается социальный фактор. При этом комплексы занимают достаточно маленькие территории в среднем 0,5–1 квартал (1,5–2 га), учреждения обслуживания преимущественно стремятся разместить на трех нижних уровнях и на кровлях.

На современном этапе многофункциональные жилые комплексы в зарубежной практике ориентированы на индивидуального потребителя, это произошло в связи с насыщением рынка жилища и общим улучшением благосостояния населения [87, 88, 89, 90]. В этой связи можно отметить увеличение потребности в многофункциональном жилище.

На современном этапе в отечественной практике сформировалась концепция организации сети общественного обслуживания, где одним из основных элементов являются многофункциональные общественно-торговые центры, размещающиеся в наиболее характерных пересечениях людских и транспортных потоков, а также комплексы приближенного обслуживания.

На проектное решение многофункционального жилого комплекса влияет значительное количество факторов, таких как размещение в структуре города, состав учреждений обслуживания, сложившаяся застройка и инфраструктура, и пр.