Фотографии мирно спящих на диване бабушек и вашего случайного отражения в зеркале без трусов, без сомнения, украсят собой многие соцсети, с подписью: «Ржунимагу, автор жжот, снимай ищо», но вряд ли приведут вас к желаемому результату – продаже квартиры.
Тут, кстати, еще важно, чем снимать.
Если вы человек теплый, ламповый и все ваши гаджеты выпущены еще при царе Горохе, найдите приятеля с чем-то вроде нового смартфона, с хорошей камерой и сделайте более или менее качественные снимки.
После съемки все удачные выбранные кадры (удачные – это те, где не завален горизонт, те, которые дают представление о комнате) я рекомендую хорошо осветлить в фоторедакторе. Так уличные фотографии (обязательно нужно снять дом, подъезд, двор, детскую площадку) станут ярче, а внутриквартирные наряднее.
«Ты сними, сними ее (квартиру), фотограф!» (с)
Глава пятая,
в которой вам придется посмотреть правде в лицо
Теперь квартиру нужно оценить. Именно оценить, а не переоценить. Вы страшно удивитесь, но такой аргумент, как «мне столько нужно», – очень слабо действует на покупателей. Им, батенька вы мой, не поверите – все равно. Плевать они хотели на ваши нужды. Если вдруг вам нужно хоть на копейку выше рынка – не дрогнув уйдут к соседям и купят у них, оставив вас горестно вздыхать и размышлять о несправедливом устройстве этого мира.
Минутка пользы
– Доктор, доктор, мне семьдесят лет, и я только один раз с женой за ночь могу.
– Что же вы жалуетесь? Это прекрасный результат для вашего возраста!
– А вот Иван Иваныч говорит, что может три раза!
– Совершенно не понимаю, «что вам мешает говорить так же» (с), – любимый анекдот автора о достоверности информации, в том числе о проданных квартирах.
Так как же оценить? Сделать это просто. Нужно найти около десяти ушедших за последнее время аналогов.
– Где же я их найду? – спросите вы изумленно. – Ведь в рекламе исключительно то, что еще не продалось. Поставлю-ка я лучше ту же цену, что просят мои соседи!
Увы. Не лучше. Мы живем в свободной стране, и никто не запретит вашим соседям написать в объявлении любую цифру, взятую с любого высокого потолка. Ориентируясь на тот же потолок, вы только оказываете медвежью услугу себе, увеличивая срок продажи своей квартиры.
Итак – проведите работу, проявите навыки частного детектива и тонкого психолога – найдите максимально возможное количество проданных объектов, убедите людей поделиться с вами ценной информацией – и уже на основании цены реальных сделок, вычленив и отбросив навранное Иван Иванычами, смело принимайте решение о том, за какую сумму выставлять квартиру в рекламу.
А как же правильно определить аналоги?
Для начала, сравните параметры в объявлениях (локация (район), тип дома (кирпичный он, панельный или еще какой), метраж, наличие балконов, лоджий, количество лифтов, этажность, этаж, вид из окна (двор или улица), размер кухни, количество и размер санузлов и прочее.
Затем следует отобрать равные по состоянию загаженности квартиры. Бабушатники-кошатники не могут стоить дороже квартир пусть и с глупым, но ремонтом.
После сравнения параметров прозвонить уже проданные и еще актуальные варианты и выяснить содержание правоустанавливающих документов, причины продажи и наличие отягчающих обстоятельств – все, что сложнее чистой продажи. Все варианты с возможными рисками и бомбами замедленного действия, вроде наследств и пая жилищно-строительного кооператива – дешевле квартир с прозрачными (на первый взгляд) старыми договорами купли-продажи.
Этот анализ не займет у вас больше трех-четырех дней. Ну, максимум неделю потратите. На основании полученной информации – принимайте решение о стоимости.
Сказочка про напрасные надежды
– Мою комнату купит умный человек! За три миллиона! – на этом аргументе агент потерял сознание и перенесся в мир грез.
Совпадения бывают. Совершенно случайно агент только что занимался аналогичным вариантом и уже совершенно точно знал, что девятиметровая комната в панельной девятиэтажке в Новогиреево никак не продается вот уже полгода за миллион девятьсот рублей.
Густонаселенная трешка, без малейшей, мерцающей вдалеке перспективы расселения. Милиписечная площадь, вся в трех рулонах новых обоев, под гордым наименованием «евроремонт», с роскошной панорамой на угол соседнего дома, через козырек подъезда, украшенный добрыми соседями сброшенными окурками и прочими предметами жизнедеятельности.
Нет, товарищи собственники, я все понимаю. Свое дерьмо не пахнет. Это же ваша деточка, ваша кровиночка, добытая потом и кровью.
И обои, наклеенные собственноручно (отчего-то владельцы всегда непременно говорят: я все сам делал, вот этими ручищами), как вторая кожа.
Но вы проведите аналогии – будьте разумны! Это для нас наша дочечка достойна титула Королевы красоты, а для соседей (вот же дураки какие) это всего лишь конопатая Варька со второго этажа.
И деньги ваших покупателей – они ведь не шальные, из казино. Они ведь тоже непосильным трудом заработанные. Они их тоже считают.
И назовут ли они себя умными, отдав три миллиона за то, что легко найти почти в два раза дешевле?
Никто не продает свою недвижимость только ради самой продажи. Нет такого спорта – квартиры продавать. Упорствуя в неверной, завышенной оценке, вы только отдаляете себя от исполнения какой-то своей мечты.
Давайте будем рассуждать здраво! Всегда ставьте себя на место покупателя. А вы бы, имея на руках три миллиона, купили это или что-то получше? Что заставило бы вас склониться именно к вашему варианту? Приценитесь!
Глава шестая,
где вы построите наполеоновские маркетинговые планы
Теперь нужно выстроить эффективную маркетинговою кампанию.
Сказочка про маркетинговую кампанию
Здесь сказочкой станет текст, написанный автором практически мерзлыми соплями, после собственноручной расклейки объявлений ледяным, но мокрым декабрем:
«Сам себе риэлтор, или Как продать квартиру самостоятельно»
1. Примите жесткое решение никому не платить. Твердо его придерживайтесь.
В редкие минуты слабости просите родных связать вам руки и спрятать кошелек и бить электрошокером при малейших попытках к бегству к риэлтору.
2. Разместите объявление о продаже только на одном сайте.
Что вы там покраснели? Не стесняйтесь щедро сдабривать и без того совершенно идиотский сопроводительный текст максимально вычурными эпитетами. Как-то: «эксклюзивная панельная девятиэтажка»; «уникальный совмещенный санузел»; «нестандартная стандартная планировка», «ремонт делался под себя» (умолчим, что под себя делается только лужа, конченым алкоголиком в состоянии нестояния). «Ремонт под себя» – во-первых, это убедительно! А во-вторых, как-то даже шамански!
Если вдруг вы в прошлом году подклеивали отвалившуюся плитку в санузле – так и пишите: свежий евроремонт.
Нестандартная планировка требует нестандартных же решений презентации. Размытое фото порыжевшего от старости унитаза, размещенное вверх ногами, – вполне подойдет.
Также неплохо бы сфотографировать бельевую веревку на кухне и гору обуви в прихожей. Покупатель должен знать, что в эту квартиру помещается много сохнущего белья и грязной обуви. Эти нехитрые приемы мощно действуют на подсознание, заставляя покупателей считать квартиру более просторной.
3. Ни в коем случае не продешевите! Цена квартиры не должна быть меньше суммарной стоимости всех пар обуви из Джомолунгмы в прихожей.
И вообще – при оценке прислушивайтесь к своим внутренним ощущениям. Если пяти миллионов вам не хватает на спиннинг, спарринг и Таиланд – недрогнувшей рукой пишите восемь!
4. Завистливым взглядом окиньте своих домашних-бездельников. В то время, когда все нормальные люди смотрят, как Андрей Малахов борется с битвой экстрасенсов за билеты на концерт Стаса Михайлова, ступайте клеить объявления. Ступайте-ступайте! Вы же хотели все сами, как Золушка? Ну и нечего теперь ныть.
Не забудьте переодеться в униформу расклейщика: мокрые обледеневшие ноги, застывшие негнущиеся руки, плюс ненависть ко всем сидящим у телевизора. Это важно. Здоровая злость поможет вам в продаже. Повторяйте ежедневно, до воспаления легких или продажи. Что-то из этого должно расклейку остановить.
Запретите родным и близким пускать вас в квартиру раньше, чем через два часа. А то знаю я вас – наклеит он сто объявлений и ходит себе довольный. Ишь! Нечего-нечего! План нужно выполнять!
И не балуйте себя термосом с горячим чаем. Британскими учеными доказано, что распивание чаев во время расклейки снижает ее эффективность и вашу решимость.
5. Попросите тещу крепко подержать вас за ноги, чтобы повесить баннер на девятом этаже. Пока летите вниз, не забудьте на каждый балкон по стояку, на самое видное место, положить листовку с подробным описанием продажи вашей атипичной квартиры.
Приземлившись, как кошка, на четыре ноги (менее четырех ног вы себе позволить не сможете, впереди большой путь) – лежите в направлении загодя повешенного баннера. Увидев чей-то заинтересованный взгляд, подползайте и делайте подсечку. Собирайте покупательский спрос! Как уроните мужика, так и опрашивайте: зачем, дескать, он на ваш четкий баннер свой праздный взгляд кладет? А раз глаз поклал (или положил?), пусть теперь покупает и не выпендривается.
6. Нелегальным путем добудьте телефоны жителей района (например, можете обокрасть регистратуру местной поликлиники). Сделайте шесть-семь сотен звонков. Дней через тридцать можете начинать обзванивать список повторно и спрашивать, что они надумали.
7. Ну если уж совсем ничего не помогает – заплачьте.
В следующих сериях нашего сериала для чайников я расскажу вам, как самостоятельно вырезать себе аппендицит (Сам себе хирург), устранить течь из трубы горячего отопления (Сам себе сантехник), посадить самолет (Сам себе пилот), а также многое другое, что поможет вам сэкономить кровно заработанные средства путем оставления себя любимого в опасности.
Но! Если вы еще недостаточно сильны духом – обращайтесь. Что-нибудь придумаем. Алина. 8-903-772-15-05 [email protected]
